どうも、元不動産仲介営業マンのヒロシです。
自分の家を売って現金化したい、実家を相続したけど使わないので現金化したい、投資物件の入替たいので売却したい、などなど、実に様々な相談を受けてきました。
実は仲介営業を行っていて、不動産の売却をこの業者に頼んではいけないという業者がいくつも存在します。
この記事では、そんなヤバイ不動産仲介業者の特徴と、実際の業者名を紹介していきたいと思います。
選んではいけない不動産業者の特徴
注目したい部分は販売力と営業マンです。
販売力に関しては、チラシやインターネットの情報量です。
まず、紙媒体のチラシがしょぼい感じの不動産屋は避けた方が良いです。
例えば、一色チラシばかりとか、売却物件募集チラシしか入ってこない不動産屋は避けるべきです。
チラシの量も少ないよりは多い方が良いのですが、それよりいろんな種類の販売チラシが入る不動産屋の方が良いです。
インターネットでは、間取り図が見づらいとか、写真情報が少ないとか、とにかく情報量が少ない不動産屋は、避けるべきです。
それと、チラシは入ってくるのに、不動産紹介サイト（スーモ、ホームズなど）に物件紹介されていない不動産屋は、ネットに力を入れていないので、避けるべきです。
最近はスマホで検索して、遠方からのお客さんも増えていますので、ネットに情報が少ないのは致命的です。
どんな不動産屋を選べばよいのか？
販売力を見分けるのは結構簡単なことです。
新聞折込やポスティングのチラシの量や種類が豊富だったり、インターネットで検索した時に、よく見かける不動産屋という所で、十分に判断できます。
具体的にはチラシは、売りたい物件の郵便受けなどに大体ポスティングされていると思いますので、それをチェックすればいいだけです。
ネットは、不動産紹介サイト（スーモ、ホームズなど）で売りたい物件の周辺の物件を検索してみれば、いろいろ出てくるので、それで調べられます。
まず第一段階として、そういう不動産屋を自分が依頼する物件の地域で３～４件、最低でも2件は見つけておくというのが良いです。
次に、本当の販売力を判断するうえで、もっと重要なことは、本当に自分が依頼した物件に力を入れてくれるかどうかです。
これは、自分の物件を担当してくれる営業マンがどれだけ自分の物件に力を注いで、販売活動を行ってくれるかどうかということです。
例えば、依頼した営業マンが営業成績が社内でトップクラスだとします。
果たして、この営業マンは販売力のある営業マンでしょうか。
答えは、分かりません。
不動産仲介の営業マンの成績は主に、仲介手数料の金額で決まっています。
その為、金額の大きい物件が1件売れれば、成績上位になることだってあります。
理由は簡単で、営業マンからすると、金額の大きい物件を1件扱うのと、金額の小さい物件を何件も扱うのでは、前者の方が楽なんです。
では、どうやって営業マンを見極めれば良いかと言うと、話をしっかりと聞いてくれる営業マンです。
結構、話の途中で遮って入ってくる感じの人がいますが、そういう感じをちょくちょく出す人は、あまり好意的な感じもしませんよね。
誠実とか、正直者とか、そういう感じの営業マンでもいいのですが、営業マンは大抵は猫の皮を被っているので、見極めは面倒です。
肝心なのはここからで、第一段階で選んだ数件の不動産屋に見積もり依頼を出し、営業マンを選ぶという意識で、不動産屋を選ぶと良いでしょう。
理由は、大体の不動産屋はエリアごとに担当者が決まっていたりするので、同じ不動産屋内で営業マンを選べない不動産屋が多いからです。
もちろん、例外はありますが、エリアを分けることで、営業マンはそのエリアの特性を把握しやすくなるという利点があるので、エリアごとに担当営業マンを配置するのが一般的です。
つまり、売りたい物件がある地域で販売力のある不動産屋を数件捜し、すべてに見積もり依頼し、営業マンを見極めて、売却依頼するという流れが最善の流れです。
因みに、売りたい物件がある地域の不動産屋に依頼するのは、物件にお客さんを案内するときの作業効率の為です。
物件の販売依頼をするということは、営業マンがその物件を案内するということなので、部屋があればカギを持っていないと案内できません。
それが遠方では、時間がかかって今うということです。
ほとんどの場合は物件を見てから購入します。
つまり、売却物件とそれを仲介する不動産屋が遠いというのは、すぐに見られない物件になり、お客さんの購買意欲が冷めてしまうというリスクを含みます。
選んでけない仲介業者５選【関東編】
さすがに業者名をそのまま紹介することはできないので、匿名で紹介します。
さすがにヒントは出さないと、こうやって紹介する意味がないので・・・。
どの仲介業者も、私が実際に共同仲介をしたり、ぶっちゃけ私が勤めていた会社もあります。
なので、特定したい人は個人で特定していただいてもかまいませんが、SNSなどでの投稿はお控えください。
「〇゜〇ッ〇ハ〇ス」のある店舗
理由：この業者の屋号はフランチャイズ経営している為、全国にこの名前の不動産業者が存在しますが、実際には個人営業の不動産業者も混じっています。
その為、はずれを引くと、営業マンの質も悪く、販売力もバラツキがあります。
しかも、この業者の社長は買取案件に力を入れているらしいので、最悪この業者に依頼した場合、安く買いたたかれる可能性がありそうです。
ヒント：私が知っている業者は千葉県の店舗です。
社長のワンマン会社らしいのですが、仲介部門に関しては営業マンやその業者自体の訴求力が弱く、何か月も営業成績０の営業マンがゴロついているらしいです。
つまり、仲介部門には力を入れていないと思われます。
合同会社〇ご〇
理由：この業者は会社の形態が合同会社というのも「？」なんですが、賃貸の共同仲介時に対応がめちゃくちゃ遅かったというのがあります。
賃貸部門というのは、本来、仲介部門とは関係ないのですが、同じ営業マンが対応している業者もあるので、掛け持ち営業をしているかもしれません。
もしかしたら、仲介部門がないかも知れませんが、何かの間違いで売却を依頼しないようにしたいですね。
ロ〇ヤ〇ハ〇ジ〇〇株式会社
理由：会社の経営体制に疑問があります。
この会社に関しては、あまり詳しくないですが、不動産仲介営業マンは結構同業種への転職が多いため、会社の垣根を超えた付き合いがあるので、噂が聞こえてきます。
その中で、私が勤めていた会社と同じで、社長のワンマン企業なんです。
各店舗へ社長訪問が定期的にあるそうです。
こういう企業は、社長の考え方が凝り固まっているケースが多く、企業体質がブラックの可能性が高いです。
企業体制がブラックだと、質の良い営業マンが育たず、売却も営業マンの利益重視の売却になりがちです。
〇日〇住〇株式会社
理由：販売力で他社に勝てないので、買取案件に回されやすいです。
買取案件の場合、不動産買取業者やこの会社の系列会社が買い叩くので、相場よりも安く売却される可能性が高くなります。
なんといっても、この企業は典型的な社長ワンマンの会社なので、超が付くブラックです。
質の良い営業マンがいるはずありません。
しかも、求人は来る人拒まずなので、宅建資格を保有していない営業マンの割合が他社に比べてダントツに多いです。
売却の依頼は絶対におすすめできない業者の１つです。
ヒント：東京、神奈川、千葉、埼玉に店舗展開している業者で、旧公団公社を扱うことが多いです。
新〇〇住〇株式会社
理由：この会社は上記で紹介した「〇日〇住〇（株）」で働いていた社員が立ち上げた会社です。
この会社は規模が小さいというのと、社長が元居た「〇日〇住〇（株）」との確執があります。
何よりも、私が個人的に嫌いな営業マンが多い不動産屋です。
2店舗しかないですが、今では、その地域で元居た会社のシェアを奪い、シェアが逆転し、「〇日〇住〇（株）」の方は、場所を移しています。
売却途中で不動産仲介業者を変える方法
不動産の売却活動開始時に契約した、媒介契約の種類で違いますので、種類別に説明します。
※媒介契約とは、契約した不動産屋が売り出す物件の買主を探して売買契約を仲介するという契約です。
①専属専任媒介契約
この契約で、売却を開始した場合は契約違反がない限りは、契約期間中は不動産業者を変えることができません。
契約期間は最大で３ヶ月です。
因みに、契約の中に、「売主へ週1回は活動状況を報告しなければいけない」というような記述があります。
大体の場合は、郵送などで報告書が毎週送られてきます。
その為、2週間以上何も報告がない場合は、契約解除できる場合もあります。
契約解除ができれば、他の不動産屋に媒介依頼（売却依頼）をすることができるようになります。
また、契約期間の3ヶ月を過ぎれば、更新しない限り、そのまま契約解除になるので、他の不動産屋に依頼することができます。
売主にとってはこの契約が一番メリットが大きいと思います。
②専任媒介契約
この契約は、基本的には①と同じで、契約期間中は変更できません。
ただし、自分で探したお客さんとは直接売買契約が結べます。
しかし、売買契約には宅建士が必要なので、資格を持っていなければ、結局は媒介（仲介）で売却することになります。
もう１つ違うのは、活動報告の義務が2週間に1度と、報告の回数は少なくなっています。
①と同じで、契約期間は最大で3ヶ月で、更新しなければ、そのタイミングで不動産屋を変更可能です。
売却物件を1人でたくさん抱えている営業マンはこの契約を進めてくる場合があります。
報告回数が少ないので、手間が減るということです。
また、売主が不動産業者（業者売主）の場合も、この契約のことが多いです。
③一般媒介契約
この契約は、複数の不動産業者に同時に依頼することのできる媒介契約です。
契約期間は法律上は定められていませんが、ほとんどの業者は3ヶ月の契約をします。
活動報告の義務はありません。
色んな不動産屋に依頼できるので、一見すると売主さんには有利に働くのではないかと思う人が多いのですが、違います。
色んな不動産屋に依頼できるというのは、不動産屋から見れば、どこの不動産屋で契約できるかわからないということなのです。
つまり、一般媒介契約というのは、仲介手数料をもらえるかどうかわからない売主さんということになります。
その為、そこまで販売に力を入れない業者がほとんどです。
販売チラシやネットに載らない可能性があるので、売却に失敗する可能性が一番高いです。
【不動産売却】選んではいけない仲介業者５選！関東編まとめ
今回、紹介した業者は私が実体験したごく一部で、全国にはまだまだ選んではいけない業者はあるはずです。
この記事で紹介した企業は、あくまでも仮名と思ってください。
実在はしますが、あくまでも仮名なので、仮に当てはまる企業を見つけても、私がの紹介した企業とは限りませんので、実際に自分の目で確かめることをお勧めします。
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