どうも、元不動産屋営業マンのヒロシです。
さて、不動産投資と言えば、有名芸能人がやっているというのをよくテレビで見ますね。
キャイーンの天野さん、ボビー・オロゴンさん、コウメ太夫さん、壇蜜さん、劇団ひとり、石田ゆり子、島田紳助さん、GACKTさん、などなど上げるとキリがないですね。
なんか、芸能人はお金いっぱい持っていそうというイメージもあって、不動産投資ってなんだかハードルが高いような気がしちゃいますよね。
まあ、実際にそれなりに高いので、何とも言えませんが、それでも一般の人でも手が届くような投資物件は多々あります。
そんな中で、一般の人が不動産投資を始めるときに絶対に間違ってはいけないのが不動産屋選びです。
今回は、そんな不動産投資を始めるうえで気を付けなければいけないことを紹介します。
不動産投資とは
不動産投資には厳密に言うと2種類あります。
1つは、収益物件を購入して、その物件の賃貸収入を得るという方法です。
もう1つは、物件を購入して、その物件をリホームなどして売って、収益を得るという方法です。
後者の方は、個人でも行えますが、リホーム再販業者のような不動産屋が行うケースが多いです。
なぜなら、物件を購入して売る行為を何度も繰り返す場合は、宅建業者である必要があります。
不動産投資でやってはいけないこと
2つあります。
準備をせずに始めること、他人に丸投げすることは絶対にやってはいけません。
まあ、ごく当たり前なことを言ったのですが、すごく重要なことです。
準備せずに始めると、高確率で失敗します。
おいしい話に乗っかって詐欺被害に遭ったり、上手く利益が出せず資産を減らす結果になってしまったりと、準備不足では自分の資産をどぶに捨てるようなものです。
不動産投資を始めるにはまず、不動産の情報を多く入手することが最重要です。
法律関係もそうですが、物件や周辺状況などの情報を自分で入手し、判断できるようにならなければ、成功には近づけません。
準備しなければいけないことは、下記で詳しく説明します。
「他人に丸投げなんてしないでしょ？」と思うかもしれませんが、特に本業が忙しい芸能人とかプロスポーツ選手とかが結構やりがちです。
自分に知識がなく仕事が忙しいからといって、他人の言葉を信用して、情報収集を他人任せにしたり、ましてや資金を預けてしまったりということが絶対にないようにしましょう。
それは、あなたの資金をだまし取る詐欺です。
つまり、他人に不動産投資を丸投げしているということは、既に詐欺被害に遭っている可能性が高いということです。
他人ではなく、親とか近しい親族なら信用してもいいかも知れませんが、失敗した時の後悔は近しい親族だけに、何も言えず辛いものがありますよね。
詐欺に引っかからないためにも、不動産に関する知識を勉強し、自分の買う物件は自分で探し、自分で資金を動かし、不動産を運用していくことが大切です。
つまり、不動産投資は準備がすべてです。
不動産投資で準備すること
購入資金であることは言うまでもないですが、それ以外にも準備しなければいけないことはあります。
まずは、不動産に関する知識です。
もちろん、宅地建物取引士くらい法律の知識レベルがある方が良いですが、それよりも大事なことは投資計画と運用シミュレーションです。
例えば、表面利回り・実質利回りなどの計算は不動産屋でも出してくれますが、自分で計算できた方が良いでしょう。
賃貸相場もかなり重要な要素ですので、どうやって調べるのが確実か知っておくほうが良いです。
利回り計算
利回りというのは簡単に言えば、物件価格に対して、一年間でどれだけ利益が出るかの指標です。
利回りは高ければ高いほど良いのですが、この計算を自分で出来なければ、悪徳不動産屋に騙される可能性もあります。
投資用不動産にはおもに2種類の利回り計算があります。
それは表面利回りと実質利回りです。
主に、投資物件を探す段階では、表面利回りや想定表面利回りを参考にして、購入しなければいけませんが、実質利回りの方も知っておかなければ、経費を想定できないことになるので、必須です。
【表面利回り】
計算式 ⇒ 賃料〔12ヶ月分〕 ÷ 販売価格 × １００
例）賃料5万円販売価格500万円の物件の場合
60万÷500万円×100＝１２％
表面利回りが分かるということは、現在賃貸中の物件ということになります。
つまり、オーナーチェンジ物件ということになります。
空家の状態で購入の場合は、想定家賃（家賃相場などから算出）にて、想定表面利回りを出します。
私だったら物件にもよりますが、最低でも表面利回り15％以上は欲しいです。
色んな条件をシミュレーションし、実質利回り１０％くらいに収まり、10年で物件購入分を回収できるような投資物件が理想です。
そして、回収後はその物件を売って、さらに利益を出し、それを次の物件の購入資金に充て、物件を入れ替えるのが理想です。
売らなくても資金があるならば、入居者次第ではそのまま所有し続けるのも、アリです。
【実質利回り】
計算式 ⇒（賃料12ヶ月分 ー 必要経費 ー 空家期間）÷ 物件購入価格 × １００
実質利回りは、必要経費がすべてわかっている状態でないと出ません。
その為、実際に運用し始めてからの数字なので、購入する前の段階では推定で数字を出す場合が多いです。
必要経費を物件購入価格（諸費用を含む）以外の費用と考えると、次のような経費があります。
①不動産取得税（取得後1回）
②固定資産税・都市計画税（毎年）
③区分マンションの場合管理費や修繕積立金（毎月）
④部屋リフォーム（入居者入れ替え時など）
⑤戸建てや１棟買いの場合は修繕費（不定期・大規模修繕は１０～１５年に１回くらい）
⑥自治会費や町内会費など（毎年）
⇒基本的には入居者が負担ですが、空き家の場合は払わなければいけないケースがあります。などなど
①～③は所有者が確実に負担するので、購入前でも大体の数字は分かります。
中古マンションで空家の状態から購入した場合は、リフォームを必要とする場合も多く、初年度の必要経費が多くなり、利回りがほぼ確実にマイナスになります。
（この場合の計算は、物件購入価格にリフォーム費用を上乗せしたほうが簡単かもしれません。）
空家リスクは最小限に抑えたいので、良い属性の入居者に入ってもらうしかないです。
これは、リフォームをして物件価値を上げるなど、ある程度対策できますが、立地が悪ければそれも無駄なので、そういう物件を選ばないというのも最大の対策です。
また、物件購入時に資金を借り入れる場合は、そのローン金利も必要経費として計算が必要になります。
それと、不動産収入には所得税もかかるので、それも考慮すると利益幅が少なくなります。
まあ、確定申告時の赤字は3年繰り越せるので、よく考えて経費を使いましょう。
因みに、物件購入価格に含まれるものに、印紙税や登録免許税があります。
これらと、不動産取得税、固定資産税、都市計画税は確定申告の際に経費として計上できます。
不動産収入を得るために用いる自動車を購入した場合は、その自動車税、重量税も私用に当たらない割合を経費計上できます。
賃貸の賃料相場（家賃相場）
厳密に言うと、不動産屋でも正確な家賃相場を調べるのは難しいです。
レインズ（不動産屋が登録しなければいけないシステム）にも成約賃料は載せなくてよいので、多くの実質賃料を把握することが難しいのです。
簡単に机上で調べるには、ネットで募集賃料を調べればいいだけですが、精度は落ちます。
募集賃料は実質賃料よりも高いことがほとんどです。
なので、同じような条件の部屋で、募集賃料を調べ、その平均の１割安くらいの賃料を想定するのが良いかと思います。
後は、結構面倒ですが、賃貸メインの不動産屋で聞き込みをするしかないでしょう。
賃貸メインの不動産屋であれば、その地域でかなり多くの賃貸物件を成約しているはずなので、相場を把握している可能性が高いです。
【不動産投資】選んではいけない業者の特徴
これは、不動産投資をする人によって諸説ありますが、不動産仲介の元営業マンとして実際に取引をして感じた特徴を3つ紹介します。
①店舗の外から見える販売図面がほとんど賃貸
つまりは、賃貸メインの不動産屋ということです。
これは、購入するときに限り、賃貸メインの不動産屋からは購入しない方が良いというのがあります。
例外的に掘り出し物件に出会えることもありますが、他の不動産屋からでも購入は可能です。
理由は、投資物件に関する知識を持ち合わせていない営業マンがほとんどだからです。
こういう不動産屋は、メインの収益が管理委託料だったりするので、不動産売買に関しては素人レベルだったりします。
不動産売買に不慣れな不動産屋の仲介で物件を購入した場合は、後々トラブルになるケースも多く、結果的に損をするリスクが高くなります。
ただ、購入した後に賃貸募集をかける不動産屋としては、優秀である可能性も高いので、仲良くしておく方が良いです。
②売り物件しかない不動産屋
①とは逆のパターンですが、売り物件しか扱っていないということは、家賃相場を正確に把握している可能性はとても低いです。
理由は、家賃相場を知らなくても営業が成り立つのだから、お客さんのメインは自分で住む人と考えられます。
つまり、普通に新居を購入したい人（非投資家）を中心に商売している可能性が高いです。
そうなると、投資に関する知識を有する営業マンが少ない可能性が高いですし、物件自体も高く設定されている可能性もあります。
物件が高くなる原因は、投資家があまり来ないので、売主に価格交渉を強くしない不動産屋とも取れます。
また、非投資家は物件相場に疎い人も多く、気に入れば少し高くても購入してしまうお客さんが多いというのもあると思います。
大手不動産やのように、賃貸部門があるならば、その営業マンと情報共有できる可能性もあるので、こういう不動産屋なら投資物件を探すには向いています。
結構、少し離れた別の営業所で賃貸をやっているケースもありますので、聞いてみた方が良いかもしれません。
③営業マンが少ない不動産屋
これは言うまでもないですが、「営業マンの数＝情報量」なのです。
現在は、インターネットという便利なものがあるので、情報は簡単に手に入ると思うかもしれません。
しかし、営業マンというのは、潜在売り物件の情報を持っている可能性が高いのです。
どういうことかと言うと、実は売却相談に来たけど、迷っている人、決断できない人、はたまた今欲しいという人がいれば売るという変わったオーナーさんがいるのは事実です。
また、契約は交わしているけど、まだレインズには登録されていない物件もある可能性が高くなります。
媒介契約を交わした売主さんの物件は、レインズに登録しなければいけないのですが、契約種類によって、期限が決まっています。
専属専任ならば5日以内、専任ならば7日以内というのが規則です。
それを過ぎると、レインズに登録され、全国の不動産屋へ登録情報が開示されます。
媒介契約についての他の情報はこちらの記事を参照ください。↓
つまり、営業マンが多ければ多いほど、その不動産屋が扱うエリアの不動産戸数が多いことが考えられますし、その分旬の情報が手に入る可能性も多いわけです。
営業マンが少ないと、1人が扱う物件数にも限りがありますし、事務作業もあるので不動産屋全体としての仕事量が少なくなります。
そうすると、おのずとその不動産屋は情報量が減り、投資物件になるような物件を入手できないのです。
まとめ
実は私が一番不動産投資物件探すのに適していないと思っている不動産屋は、営業マンが少ない不動産屋です。
実際に、私が勤務していた不動産屋は、事務社員は1人いましたが、私一人が営業マン兼店舗責任者という時期があり、その時は全然情報が集められませんでした。
私が未熟とか、店舗の入っていた建物が取り壊し寸前とか、他の要因もあったにしろ、営業マン1人で不動産屋1店舗をやりくりするのは不可能です。
最低でも3人は必要で、5人いれば御の字でしょう。
とにかく、不動産投資は準備がすべてです。
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