激安バブル物件リゾートマンションの落し穴!10万円以下でも管理費は?ガイアの夜明け

どうも、元不動産屋営業のヒロシです。

2020年11月17日の「ガイアの夜明け」でリゾートマンションの特集をやるようです。
リゾートマンションといっても、いろいろあるのですが、特にバブル時代に多く建設された負の遺産に焦点を当てての紹介のようです。

このバブル時代に建設されたリゾートマンションについて、元不動産屋の私が詳しく解説します。
購入価格はもちろんそうですが、購入に伴う月々のランニングコストまで総合的に見ると落とし穴もあります。

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バブル物件リゾートマンションの特徴

日本の所謂バブル時代(1986年~1990年頃)に、リゾート地に相次いで建設されたマンションのことをこの記事では「バブル物件リゾートマンション」と仮に呼ぶことにします。
バブル期には、東京都内にも多数のマンションが建設されました。
その中には現在でも億を超える「億ション」といわれる中古マンションも多数存在します。


今思い返すと、バブル時代は昭和から平成に変わる時でした。
私はこの時代は小学生でしたので、バブルの恩恵を感じたことはありません。
バブル恩恵を体験した人によると、今とは全く違う時代だったようで、うらやましい限りです。

そんな中で大量にマンションが建設されたのは、お金がどこも余っていたからです。
ただ、リゾート地に作ったものに関しては、バブル崩壊後には利用者が激減し、マンション価格も崩壊しました。
マンションを解体しようにも、分譲されているので、個々のオーナーの承諾や、解体費用など様々な問題により、所謂「負の遺産」となったわけです。

リゾートマンション自体を見ると、天然温泉があったり、テニスコートがあったりと都心のマンションにはない施設があるのが主な特徴です。
当時は、リゾートマンションを持っていれば、何度そこに足を運んでも宿泊料の心配することなく、旅行ができるというような、別荘マンションだったはずです。

ところが、現在は別荘を持てるような資産のある人が少なくなり、リゾートマンションを別荘にする人は減りました。
しかし、住居として使用する人が増えてきたというようなことを「ガイアの夜明け」で紹介するようです。

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バブル物件リゾートマンションの販売価格

確かに分譲不動産物件としては、破格の安さ、激安です。
地域差もありますが、物件価格が一桁万円で購入可能なものまであります。
仲介手数料もかかりますが、10万円以下の物件ではそれほど高くなりません。

中古不動産を購入するときには、ほとんどの場合は仲介業者を介して購入します。
要するに、物件価格にプラス仲介手数料がかかります。
まあ、例えば10万円の場合は上限が5000円とその消費税です。
つまり、10万円の場合は物件価格の「5%+消費税」です。
400万円以上からは「3%+6万円+消費税」というのが仲介手数料になります。
1000万円だと36万円とその消費税です。
5000円と36万円では大きな差がありますよね。

実はここに最初の落とし穴があります。
落とし穴は、購入の数年後にもありますが、詳細は後述します。

とにかく、バブル物件リゾートマンションは初期費用がものすごく安いというのが最大のメリットです。
都内の賃貸物件を借りるより格段に初期費用が安いです。
これをメリットと捉えるかどうかは、わかりませんがマンションを買うということにおいてはかなりハードルは低いです。

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バブル物件リゾートマンションの落とし穴

その①

不動産屋からするとリゾートマンションはいくら仲介しても、収益率がものすごく悪いので、扱う業者が少ないということです。
扱っていても、そこまで詳しくは調べておらず、購入後にトラブルになるケースも多いと聞いたことがあります。

仲介不動産屋が負う責任というものがあるのですが、それは説明責任です。
ただ、この説明するためにはいろいろと調べなければわからないことがあります。
その調査費用を仲介手数料で賄えないため、売主に調査費用の実費を請求する場合があるのですが、これだけ安いとほとんどの売主は出してくれません。
つまり、説明はするけど責任は負わないような、瑕疵担保責任免責販売という方向になるわけです。

一番トラブルになるケースで多いのは、管理費や修繕積立金の滞納問題です。
これがかなり問題で、滞納がある状態で所有権の移転がされると、滞納分が後日発覚した場合は、すべての請求が新しい所有者に行くのです。
マンションの管理組合や管理会社は、旧所有者に請求することはありません。

もちろん、しっかりと管理されているマンションに関しては、こんなことは置きません。
私が当時働いていた時に、現地の不動産屋から聞いた話では、リゾートマンションは特に管理費や修繕積立金などが滞納が多いということです。
特に多い滞納原因は、相続で所有者が変った時に、新所有者と連絡が取れなかったり、誰かもわからない状態になったり、ということが起こるそうです。
そこで、管理費などの引継ぎができず、滞納していくというのです。

そもそも、相続放棄した時には、所有者不在という状態になる物件もあるようです。
実際には、所有者が無くなった時に、所有していることを知らずに、相続手続きをしていなかったりということもあるようです。

つまり、バブル物件リゾートマンション購入の価格的ハードルは低いが、しっかりと自分でも知識と調査が必要ということになります。

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その②

管理費と修繕積立金の高さです。
管理費はリゾートマンションのほとんどは、都心のマンションにないような施設を要している特性上、その施設を維持管理するため、異常に高いのです。

これには2つの原因があるのですが、1つは前述の通り特殊な施設があること自体です。
もう1つは、その特殊施設を供用部に作ったことにより、全体の個数を減らしたので、1部屋の負担が大きくなったということです。
もちろん、テニスコートなどは外にあるので、そこまで関係は無いのですが、多いのが温泉施設です。
これに、かなりの費用が掛かるということです。
また、寒冷地などではマンション全体を温めるような設備が入っているとさらに高くなります。

これらは、修繕ではなく、管理なので、管理費となるのです。
これのほかに通常マンションの修繕に使う費用も積み立てなければいけないのが修繕積立金です。
それも高額になる場合があります。
理由は管理費と同じような理由ですが、マンションの規模や入っている施設などで違いはありますので、一概には言えません。
また、修繕積立金は新築時からだんだん上がっていくような計画が多いので、バブル期に建設されているなら、現在は結構な金額になっていてもおかしくは無いです。

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バブル物件リゾートマンションの賢い運用方法

ここに住むということであれば、運用も何もないのですが、ここでは主に別荘や収益物件として購入する場合です。

まず、別荘として購入する場合もネックになるのは先述した様に、管理費と修繕積立金の高さです。
どうしても、使用回数が少なければ、デメリットの方が多く、相当な資産家ではない限りは購入はお勧めしません。
しかし、使わないときに民泊などで穴埋めをするという形であれば、費用は抑えられる場合もあります。

理想は、民泊で管理費と修繕積立金分を稼いで、ランニングコストが最大限下がるというのが好ましいです。
ただ、コロナ禍の現在はどうにもならない可能性もありますね。
民泊は経済対策の対象にはならないだろうし、シーズンオフの時はあまり期待はできないでしょう。

収益物件にするには、相当な努力と発想が必要かと思います。
私の考えでは現段階でバブル物件リゾートマンションを購入して収益を出す方法を思いつきません。
それこそ、政治的な支援があれば別ですが、何もなく自力でやるというのは、相当資産があっても無理ゲーです。
管理費や修繕積立金が少ないところを選んでも、逆に言えば、観光地としてのメリットが少ないということになるので、それも難しいです。

結論を言えば、バブル物件リゾートマンションを賢く運用するためには、地域経済と一体になって協力し合って、その地方を盛り上げるということが必要不可欠と私は考えます。

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バブル物件リゾートマンションに住むのはお勧め?

これは本当に、価値観の問題になるかもしれません。
観光地(田舎)でも、仕事ができて、都心に暮らしている時と収入がずっと変わらないのであれば、住んでもいいと思います。
ただ、定年と同時に収入が年金だけになるのであれば、お勧めできません。

例えば、那須高原のとあるマンションを紹介します。
那須といえば栃木県なので、関東地方なのですが、都心までは車で3時間くらいはかかるところです。
でもまあ、関東なので東京はそこまで遠くは無いです。
最寄駅までは25㎞くらいあります。
購入価格は60㎡前後で200万円前後です。
管理費・修繕積立金は月々4万円位です。

公務員でずっと働いて、定年退職している人ならば、退職金は4桁万円はあるし、年金もかなりもらえると思うので、資金的には問題ないと思います。
しかし、高齢になって問題になるのは足です。
那須に関してはバスはありますが多くはありません。
車が無いと不便です。
車が運転できなくなると、極端に不便さを感じると思います。
そこで、やっぱり都心がいいなと思っても、既に貯金を切り崩している状態ならば、引越は難しいです。

引越が難しい理由は、リゾートマンションは資産になりにくいので、売ってもそこまで値が付きません。
しかも月々4万円のランニングコストがあるので、賃貸に住んでいるのと変わらないくらいです。
そうすると、定年後10年住んだとすれば、480万円の費用が生活費とは別に必要になるので、貯金も切り崩すことになるでしょう。

那須は、まだ関東圏なので物件に3桁の価格が付いていますが、もっと地方に行けば、2桁1桁万円というのもあります。
結論を言うと、定年後に貯金を切り崩してまで、リゾートマンションに住み続けるということは、絶対におすすめしません。

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まとめ

バブル物件リゾートマンションは観光地の施設が充実しているマンションです。
落とし穴は、仲介する不動産屋の情報が当てにならないのと、管理費や修繕積立金などのランニングコストが高いということです。
投資物件には向かず、別荘で民泊を併用して所有するのがベストのような気もします。
長く住み続けるにも、不向きです。