どうも、ヒロシです。
今回は私立高校の学校法人が、公立高校の跡地を購入したという事案です。
この問題はいろいろと不思議な部分と、私の地元であるという事で、記事にしてみました。
本庄市の高校について基本情報
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埼玉県立本庄北高等学校(既に廃校)
場所は、本庄市でも市街地ではなくどちらかといえば、交通の便も悪く、JR本庄駅からもかなり離れています。
群馬県との県境に流れる利根川の堤防沿いに位置しています。
かなり辺境の地にある為か、私が高校受験当時も偏差値は40前半だったと記憶しています。
本庄市には他に県立高校は埼玉県立本庄高等学校があり、私の母校であり伝統ある高校でもあるのですが、偏差値は私が受験当時は60ちょっとでした。
2013年に少子化の影響や、本庄高校の偏差値が50前半くらいに落ちたことが影響したのか、本庄北高校は廃校になったと聞いていました。
廃校後の在校生は本庄高校の校舎へ通い、卒業し、完全に本庄北高校は消滅しました。
本庄市の私立高校
本庄市には他に私立高校が３校あり、１つは県内偏差値トップの本庄早稲田高校、そして最近地元では人気が高まっている本庄東高校、それと今回問題の本庄第一高校です。
そして、東と第一の偏差値では、進学コースだけ見ると、少し東の方が高いです。
立地も東の方が本庄駅に近く、人気もやっぱり第一よりは高いです。
本庄早稲田は言うまでもなく、あの超名門大学の付属高校ですから、立地が少し悪くても、人は集まりますね。
因みに早稲田は、地元では大久保山と呼ばれている山の上にあり、上越新幹線の本庄早稲田駅のすぐそばです。
在来線のJR高崎線の本庄駅とはかなり距離があり、車で５分程度の場所に位置しています。
よって、わずか人口６万人弱（私の受験当時）の市に、北高校の廃校前は、公立私立合わせて５校の高校があったわけです。
本庄第一高等学校
学校法人塩原学園が経営する私立高校です。
（地図上では「本庄第一中学校」とされている土地が旧本庄北高校です。）
立地がやはり問題なのですが、そこは私立高校ですので、駅から専用バスがピストン輸送してくれますので、市外からの通学でもあまり不便さは感じないはずです。
実は、私も本庄高校が本命でしたが滑り止めで、本庄東・本庄第一とそれぞれの私立高校を受験していました。
そして、実は甲子園出場経験もある高校なんです。
まあ、１回戦で敗退していましたが、埼玉県の大会を勝ち抜いただけでも、結構強かったんじゃないでしょか。
一応、スポーツでは東高校よりも栄えているのかなというイメージです。
通学区
こんな名前だったと思いますが、公立は私が受験した当時、住んでいる地域の通学区内の高校しか受験出来ませんでした。
本庄市の属する通学区は「本庄市、深谷市、熊谷市、岡部町（現深谷市）、児玉町（現本庄市）、美里町、上里町、寄居町、その他（児玉郡、大里郡など）」だったと思います。
というのも、今は少子化の影響もあり無い制度のようなので、詳細までは覚えていません。
そしてこの通学区で一番偏差値が高い公立は埼玉県立熊谷高等学校で、偏差値は現在で６７なので、当時もそれ以上か同じくらいだったと思います。
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本庄北高校跡地の今回問題
この本庄北高校の跡地を本庄第一高校が格安で購入したことについての問題が浮上しているようです。
埼玉県は土地建物を格安にする条件として、建物を取り壊すというというものがあったようです。
しかし、本庄第一側は取り壊さずに使用しているという事で問題になっています。
不動産売買を専門の仕事としていた私としては、この条件自体は不思議な条件でなのでまずそこから、解説いきましょう。
まず、土地と建物を一緒に売買するのであれば、これらを一体として扱うわけで、取り壊すという条件があるならば、それは土地のみの売買という事になります。
土地の売買であれば、上物があるという状態では売買できないので、売主側（今回は埼玉県側）が上物を撤去して引き渡すというのが、不動産の慣例です。
もし、上物があって取り壊さず土地だけの売買にしたい場合は、土地売買で残置物・古家ありという形と、瑕疵担保免責という条件を付けて、その処理費相当分を値引きして売買するというのが慣例となっています。
本来、土地の上に建物がある場合は、別々に売買するという事は殆どありません。
例外はありますし、言ってみれば不動産は全てが例外といってもいいです。
しかし、そこには法律があり、契約もある事ですから、ある程度の売買の形があるわけです。
では、なぜこのようなことをするのかという事ですが、今回のケースで説明しましょう。
売主側の条件
売った後にこの期限までに建物を取り壊してね。
それなら、安くしておくよ。
買主側の条件の受け取り方
取り壊すのはあとでいいのか？
じゃあ、取り壊し費用はこっちで負担するのか？
取り壊し費用はどのくらいするんだよ？
そんな高額なら、そのまま使っててもいいじゃん？
結果
引渡しが終ると、売主側はもう関係ないのであんまりチェックとかしませんよね、普通は。
そして、買主側だって、そんなあいまいな条件で買ってしまっては、取り壊し費用も相場変動するので、契約前に見積を取ったものより引き渡し後の見積の方が高くなれば、期限内に取り壊すことが不可能になることだって考えられます。
また、経営状態によっては取り壊し費用を捻出できなくなる可能性だってあります。
なぜなら、この条件では買主側は売買契約や引渡しの時点で、取り壊し費用を用意する必要が無いからです。
このような理由から、本来は取り壊しを買主に丸投げして、土地を売買するという事自体がありえないことなのです。
通常であれば、引き渡し後は買主のものなので、建物を取り壊そうが、そのまま使おうが、買主の自由です。
土地価格の妥当性
土地の価格としては評価額が４億２千万円という事ですから、通常の利便性や人気が高い地域なのかどうかというところを踏まえて考えると、更地渡しでも１億もしないんじゃないかと思います。
つまり、不人気な土地という事です。
そもそも、買う人がいなければ売れないんですから、そういう不動産を売りたいなら、安くするか、付加価値を付けるのが当たり前です。
現に入札も３度目やって、やっと買主が現れたくらいですから、そういう価格になるのは当然ですね。
そこに付加価値が建物を取り壊ししないで引渡しなのだから、７千万円で売れたのは埼玉県としてはラッキーだったとしか思えません。
高いか安いかで言ったら、むしろ高いくらいかもしれません。
因みに人気があるかどうかというのは実際入札が３回行われた事と、私の地元なので、あの辺りがどういうところなのかは熟知していますので、そういった情報からの判断からです。
そして勘違いをしてほしくないのは、
評価額＝売買価格とは絶対になりません。
評価額≠売買価格です。
評価額はあくまでも固定資産税や都市計画税を決めるための指標であって、実際の地価とは別のものです。
実際に土地を査定するときには、一番近くの公示地価や路線価や過去の取引価格を参考にしますが、評価額を査定の要素としたことはほとんどありません。
とすると、更地渡しする為には校舎などの取り壊しを埼玉県の方でやって引き渡すなら、取り壊し費用で数億円もかかってしまったら赤字になるわけです。
取り壊しに関しての費用は専門じゃないのでわかりませんが、学校ですし、体育館やプールといった施設もあり、更地にする費用は相当な費用が考えられます。
先にも言ったように、数億円単位だと思います。
それを考えたうえでの、取り壊し（するかどうかも含めて）を買主に丸投げする代わりに、土地代金を下げて売り出したという事なのでしょう。
そこで、７千万円で落札されてのだから、御の字といったところだと私は思っています。
しかし、それを取り壊す契約だから、取り壊していないから追加で５千万以上もの金額を買主側に請求するのはおかしい話です。
本来、土地の売買は更地渡しが原則です。
結論
埼玉県としては取り壊しを買主に依頼をして売り払った。
本庄第一としては取り壊しをするかしないかは自由ととらえている可能性があった。
つまり
「取り壊しが条件＝建物はどういう風に処理しても買主の自由」
という方がわかりやすかったという事です。
まあ、ぶっちゃけていえば、あんな土地を買うとしたら、「本庄第一高校位でしょ」と思うほど、辺境に位置していますので、なんで問題視されているかも疑問ですが・・・、県の対応なんでしょうね。
よって、追加で県が本庄第一側に請求するのは、最初の契約自体を否定する事にもなりかねません。
まとめ
この件はどういう契約をしているか詳細はわかりませんが、引渡後に買主が上物を取り壊すという条件だけ見ると、売買契約に不備があったとしか考えられません。
この契約は実質的に土地のみの売買で、売主側は上物があるから撤去して引き渡さなければいけない所を、そのままで売るから、その分安く売ったという事になります。
上物は「取り壊し」ではなく「残置物や古家」扱いで、処分込みの土地価格であったと県が認める方が早い話です。
登記上は引渡し時点で、建物があるので、土地と建物の両方を買主側に登記しているはずです。
売主側が今更、契約不履行だと言っても、契約自体に重大な欠陥がある以上、契約は取り消しとまではならないはずですし、学校の建物を取り壊すとなれば、数億円はかかるでしょうから、その費用はどうするの？っていう新たな問題が浮上します。
つまり、買主の本庄第一側は実質的に付属品のついた土地を購入したのだから、その付属品をどうするかは買主の自由ともいえるわけです。
なんで、こういう契約にしたのか埼玉県の対応に疑問が残ります。
たぶん、なぜこういう事が起きるかというと、この売買を取り仕切るにあたって、不動産売買の専門家が介入していないことなのかもしれません。
もちろん、有資格者はいるはずですが、不動産売買を専門でやっていない人なんでしょうね。
不動産の取引にはいろんなケースがありますから、引き渡し後の想定をして、双方が不利にならないように取り計らうのが不動産仲介の役目で、こういう地方公共団体や国との入札案件の場合、仲介屋がいない場合がほとんどだと思います。
注意
あくまでも、私個人的な見解で、県と学校法人のと契約なので、そこには不動産売買以外の特殊性があります。
その為、不動産の慣例が当てはまらない事象もあると思います。
一概に私の見解が正しいとは限りませんし、埼玉県の対応を批判しているわけでもありません。
双方に齟齬があったのかもしれませんし、詳細を知っているわけではないので、なんとも言えません。
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