越後湯沢のリゾートマンションは大丈夫？不動産が腐動産や負動産に！？

どうも

元不動産屋のヒロシです。

腐動産とか負動産とか聞くと、

なんだ、駄洒落か！

と思うかもしれませんね。

しかし、笑ってもいられない状態が

あなたにも迫っているかもしれません。

という事で、現在の負（腐）動産問題を

考察してみました。

特に越後湯沢リゾートマンションの

事例が話題になっていますね。

どういう問題が起きているのでしょうか？

越後湯沢といえば、スキーの名所ですね。

駅からも近いことからスキーする人に

とっては、条件の良い場所です。

という事で、まずは不動産における

現在の問題から解説していきます。

不動産が腐動産・負動産になる現状

以降は負動産と腐動産はほぼ同じ意味と捉えて

負動産で統一して表現します。

空家問題といえば、分かりやすいでしょうか。

これとは少し違います。

関係性が無いかといえば、それも違います。

負動産と空家問題は密接な関係があります。

不動産は都心や大都市部については地価が

上がっているくらいですから特に問題になる

場合は少ないです。

 

問題多くは地方です。

もちろん、リゾート地も含みます。

不動産を負動産にしてしまう原因の

１つは地価にもあります。

地方ではむしろ下がっているところも

多く、売却したとしても、それほどの

利益が望めないのです。

但し、最も多くの根本原因は相続です。

今住んでいる家を相続する場合は、特に

問題は起きない事が多いです。

しかし、核家族化が進んだ現代では、

相続が発生した不動産は使わなくなる方が

増えているという事です。

使わなかったら、売ればいいんじゃない？

と思いますよね。

私もそう考えます。

 

しかし、実際に売ろうとしてみると、

まず、不動産を相続しなければいけません。

それから売却します。

ここからは戸建とマンションでそれぞれ問題が

違うので、別々で考えていきます。

戸建の場合

大きな問題は3つあります。

2つは土地価格の下落と、相続です。

戸建は大体の場合、建物と土地が

不動産です。

ところが、相続をするような戸建の

建物については価値が無いばかりか、

撤去することが前提の売却になる場合が

多く、お金になるどころか逆に費用が

掛かります。

撤去費用は普通の木造建てであれば、

200万～300万円位でしょうか。

杭が入っていたり、特殊な建造物なら、

さらに費用はかかりますね。

そして、土地です。

先にも言いましたが、地方では地価が

下がっているところの方が多いです。

そうすると、土地の売却価格から、

建物の撤去費用を引いた金額が

最終的には手元に残る金額です。

例えば、土地が300万円とすると、

撤去費用で300万円かかると、

これに仲介手数料が14万円とその消費税が

かかります。

その仲介手数料分がそのままマイナス

になるんです！

そんなケースはレアケースでしょ！

と思った方は認識がずれています。

これがある為、負動産と言われます。

そして、売る意味がよく分からなくなり

相続しないで放置することにより

空家となります。

なぜ、相続しないかというと、

相続税や固定資産税があるからです。

 

さらに

売らない・売れない理由は

不動産仲介業者側にもあります。

これが3つ目の問題です。

もしこの物件で、なるべく売主に利益を

残そうとするとどうなるでしょうか。

撤去費用を買主負担にして、もっと価格を

抑えて、例えば50万円位まで下げるとします。

そうすると、売主の費用は無くなるので、

50万円から仲介手数料を差し引いた

金額が残ります。

問題なのは仲介手数料です。

50万円の場合は５％＋消費税です。

仲介手数料＝25,000円＋消費税

となりますので、売主の手元には40万円以上が

残ることになります。

しかし、不動産仲介業者としては、

こんな低額ですと労力に合わない報酬額

なので、やらないのです。

戸建はマンションよりも、かなりめんどくさい

調査をしなければ、契約書を作れないので、

とても数万円という報酬では

やってられないのです。

マンションの場合

マンションの場合、土地と建物を

一体の不動産として扱うため、

土地と建物を分けて考えることは

しません。

そして、戸建の時に合った、

建物の撤去費用というのも

ありません。

あるとすれば、家財道具位ですが、

どんなに多くても30万円位あれば

処分できます。

 

いくつか問題はありますが、

大きな問題は2つと思います。

1つは戸建と同じ相続の問題です。

もう1つは管理費・修繕積立金です。

これら2つの問題は密接に

関係しており、相続する・しないの

判断基準が隠れています。

まず、管理費・修繕積立金ですが、

どんなマンションでも存在する

はずです。

もしこれが無いマンションは修繕が

出来ず、建物寿命が半分以下に

なります。

つまり、

マンション寿命はしっかりとメンテナンスを

続ければ、100年以上とも半永久的とも

言われているので、修繕しないという事は

50年持つかどうか、という事になります。

金額はどれくらいかというと、

規模や設備により金額が違いなんとも

言えない部分です。

私の経験則から言えば、安くても合計で

月額10,000円というところがありました。

高いと5～6万位したり、リゾート

マンションなどでは10万円とか普通に

あったりします。

このようなリゾートマンションで例えると、

管理費・修繕積立金が月10万円だとして、

1年滞納しただけで120万円です。

2年なら240万円と滞納が多ければ多いほど、

物件価格を上回る可能性が出てきます。

そして、追い打ちをかけるのはやはり

リゾートマンションの価格はそれほど

高くならないのです。

バブル期はそれこそ飛ぶように

売れたかもしれません。

しかし、現在は価格も崩壊しています。

管理費修繕積立金も高いので、

物件価格が高いと売れないという

ジレンマもあります。

それで、滞納があると、売却した時に

マイナスになるんです。

そういう物件を相続したいと思いますか？

しないですよね。

だから、戸建の空家問題のように、

相続しないで、放置するのです。

相続を放置するとどうなるの？

相続しないで放置するとどうなるか

というと、登記簿を閲覧しても

所有者にたどり着かず、不動産仲介業者なども

アプローチのしようがないのです。

登記簿というのは、法務局が管理している

もので、住所や家屋番号がわかれば

だれでも法務局で取得できます。

登記簿には権利者の名前と住所が

載っている為、不動産屋は空家を見つけると、

これを調べてダイレクトメールを

送ってアプローチをかけます。

 

結果、売れるかもしれない物件も、

相続人がどうにかしない限りは、

空家となり放置されたままになります。

そして、超高齢化が進む現代においては

その数が増えすぎて、大きな問題と

なっています。

例えば、マンション1棟全部が空家で、

倒壊しそうになっていて危ないマンションも

あります。

マンションは区分所有なので、

所有者全員の決を採らなければ、

建替えも、取り壊しもできないのです。

越後湯沢のリゾートマンションのニュース記事について

「－180万円で買い取ります。」

という業者まで現れたそうです。

確かに、この表現は誤解を

生むかもしれません。

ただ、購入後のリスクを考えれば、

有かも知れませんね。

内訳はなんとなく想像つきますが、

調べたらやっぱりそうでした。

物件価格が10万円で、

室内の不要物撤去・管理費修繕積立金

の滞納分・諸費用など合計で190万円を

売主側で負担するものです。

合計すると－180万円になるという事です。

つまり、この物件を契約するときに

買主は180万円もらって、購入する

という事になります。

 

「？？？」

という人多いですよね。

お金もらって、物件が手に入るの？

と思うかもしれませんね。

違います。

撤去費用・管理費修繕積立金の

滞納分・諸費用などはあらかじめ

売主負担で処理してもらいます。

その後、10万円を払い購入するのです。

つまり、「10万円で買います。」

というアプローチだと、売主側に負担が

無いような内容に誤解されがちになった為、

なるべく誤解を避けるために、

このようなアプローチをしたのだと思います。

売主は不動産屋からのアプローチの時点で、

処分するにはお金がかかるという事を

認識できるので、これはこれで、

ありなんだと思います。

嫌なら、たかがダイレクトメールなので、

無視すればいいだけの事です。

 

それと、購入したその月から

管理費修繕積立金の支払いが始まるのです。

月5万円位って書いてありましたね。

金額は、物件によっても設備が違いますので、

なんとも言えません。

リゾートマンションは温泉など共用設備が

多いのが特徴なので、管理費も修繕積立金も

普通の居住用マンションの2～3倍以上あると

考えてもよいでしょう。

というように、もしも業者が買うとしても、

転売先が直ぐに見つかる保証はありませんので、

こういう事が起こるんです。

これは、不動産屋から見れば、慈善事業を

するわけではないので、普通だと思います。

むしろ、「あの負動産どうしよう」

という不安から解放されるのですから、

売主としては処分代として考えれば安い方です。

不動産屋も利益を出すために、このくらいは

しなければ商売として成り立ちません。

リゾートマンションは、本当にバブル時代の

負の遺産と言っても過言ではないかと思います。

そして、業者が転売先を見つけたとしても、

あまり高い値段で売れるはずがないんです。

いくら、中国バブルで中国人を中心とした

外国人に売ると言っても、インターネットが

普及した時代で、情報がたくさんある中で、

あまりに高すぎる金額を付ければ、売れないのは

目に見えています。

そして、中国人というのは必ず

値引き交渉をしてきます。

中国人投資家はさらにシビアです。

外国人にだって、異常な高値では

売れるわけがないのです。

業者が200～300万円の利益を出すためには、

300万円位は内装リフォームしたとしても、

500～600万円位がいいところでしょうか。

売却に時間がかかることを想定して、

高くても1000万円未満だと思います。

1000万円台になれば、見向きもされないでしょう。

何せ、売却に1年かかれば管理費修繕積立金で、

100万円位の利益が圧縮されます。

売却に時間がかかればかかるほど、

赤字のリスクが高まる物件です。

日本のバブル時代と大きく違うのは、

現代は情報革命後だという事です。

日本のバブル時代はネットが今ほど

普及していませんでした。

情報入手が困難な時代だったからこそ、

不動産バブルが起こったとも言えます。

 

それにしても、ネットニュース等で見た記事は、

不動産に関してはど素人がニュース記事を

書いているとしか思えないです。

「撤去費用は高齢者の足元を見ている」

とか

「本来、買主側が負担すべき不動産取得税や

登録免許税を売主に負担させるのは詐欺まがい」

等と書いています。

撤去費用に関しては、不動産屋が提携している業者に

手配するのだから、割高になるのは当然です。

安くしたいのなら、売主自身で手配するしか

ないのです。

まあ、それほど大きく変わらないので、

リゾート地までの往復代の方が高く付くくらいです。

売主も任せるのだから、想定の範囲内だろうと

思うし、売主が実際に支払うのは、

この提携業者です。

実際にはこの提携業者からは提携料のような形で、

不動産屋にバックがあるのだが・・・。

どの不動産屋もそれは同じです。

不動産取得税や登録免許税を売主に負担して

もらう事はまずありえないが、

代行手数料のような名目で、実質の負担を

してもらう事はあるかもしれません。

それでも、業者側にしたら、半分は慈善事業に

近いかもしれないのです。

先にも言ったように赤字リスクの大きい

負動産だからです。

まとめ

不動産の負動産化・腐動産化は避けられない

問題なのかもしれません。

まずは、日本の超高齢化社会を

脱却する方が先かもしれません。

それと、不動産屋が悪いことをしている風な

記事が出るのは、本当に不愉快です。

慈善事業をしている不動産屋なんて、

ありはしないのだから、物事の本質を

記事にするべきです。

本質というのは、なぜ越後湯沢の

リゾートマンションがここまで価値を

失ってしまったのかという事です。

つまり、日本のバブルの負の遺産について、

後処理をどうするかという問題です。

非常に大きなこの問題に立ち向かえるのは、

本当に大きな力を持っていないと

不可能なのかもしれません。