元不動産屋が暴露!激安物件いわくつき物件の謎?#月曜から夜ふかし

どうも

元不動産屋のヒロシです。

さて、結構人気のエリアなのになぜか激安な物件って、たま~にありますよね。

激安になる理由はいくつかあるんですが、それを今回ご紹介します。

丁度、マツコ・デラックスさんの番組でいわくつき物件などを扱うようなのですが、それとは別に、テレビ受けするものでは無くて、実際にあった話しを中心にご紹介します。

番組紹介

月曜から夜ふかし【23区の激安アパート調査/渋谷の大型ビジョンで大実験】

日本テレビ 2019年4月15日(月) 23時59分~24時54分放送予定

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安くしなければならない理由

まず前提として、不動産にはそれぞれ特徴があり、1つとして同じ物件が存在することはありません。

全て、何かしらの条件が違うものです。

その中の条件として、価格もそのうちの1つですね。

相場はあっても、その価格が他の物件と比べた時に、同じ物件は無いので、単純には比べようがないのです。

しかし、相場から大きくかけ離れて安い物件というのは存在します。

これは、オーナーである売主や貸主が、価格を決める上でとても悩ましい問題の1つです。

なぜなら、オーナーはなるべく高く買って、あるいは借りてほしいというのが、本来の心情です。

しかし、安くせざる負えない事情がある場合もあります。

それではそれぞれのケースを紹介していきます。

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物理的瑕疵物件

これが一番多いパターンですね。

もう安くせざるを得ない状態の物件です。

目で見て、分かる部分がほとんどですが、住むために必要なものが何か足りなかったり、異常に狭かったり、色々でですね。

安くなる例

・リフォームしていなくて、かなり汚い物件

・風呂が共同もしくは無い

・トイレが共同

・キッチンが無い

・部屋が4畳しかない

・駅やバス停から異常に遠いのに駐車場がない

・給湯器が無いのでお湯が出ない

・エアコンが付けられない

・風呂はあるが、ベランダにある

世の中にはとんでもない物件がまだまだあります。

安いのにはわけがある物件ですね。

所謂、図面や家の外見・内見、地図など、目で見て分かる訳アリ物件です。

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心理的瑕疵物件

これは、その名の通り、心理的な不具合がある物件のなのですが、具体例で説明した方が早いので、紹介します。

同じマンション・アパート内などで自殺・殺人事件などがあった物件

この場合は家賃や売値に少し反映されるかもしれませんが、ほとんど影響しない場合が多いです。

不動産屋も事故物件ではないので、販売図面などでは告知の必要がありません。

しかし、もし貸し出す時や売り出す時にその事実を知っていれば、借主もしくは買主に伝えなければいけません。

理由は、この事実をもし知っていれば、借りなかったもしくは買わなかったかもしれないからです。

近隣住民に迷惑な人が住んでいる物件

もし、迷惑な人が住んでいたら、そこに住みたいとは思いませんよね。

でも、それでも価格が安ければ、借りたり、買ったりする人はいる為、価格を下げて、貸し出したり売り出したりします。

分かっている場合は、価格を下げるなどの対応で済みます。

しかし、売る場合で元のオーナーがその事実を隠していた場合に、問題に発展します。

最悪の場合、裁判に発展したり、違約金や損害賠償が元オーナー側へ要求される場合もあります。

賃貸アパート内の住人などの場合は、オーナーや管理会社があれば、そこが対応するのですが、売マンションなどの場合はどうにもできないのが現状です。

賃貸でも、例えば、分譲マンションの1室を借りるときは要注意です。

基本的に、不動産仲介業者は物件の案内や契約をするだけなので、物件の近隣住民についてまで詳しく把握していない場合が多いです。

その為、どんな物件でも借りる前に迷惑な住人がいないかのチェックは、不動産屋にお願いしてやってもらった方がいいでしょう。

まあ、チェックと言っても不動産屋がやるのは、近隣住民に挨拶に行く程度しかできません。

その為、「マンションの上階で昼間ずっとダンスを踊っていてうるさい」とか「隣の住民が夜中に突然奇声をあげる」とか、住んでみないと発見できない事象はチェックできません。

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物理的心理的瑕疵物件

相続物件にもこういう物件があるかもしれません。

それは、事故物件です。

その部屋で、誰かが亡くなっている場合です。

この場合はかなり値段が安くなります。

亡くなってから何日間か発見されなかった場合

最近多いのがこのパターンです。

所謂、孤独死というものです。

これの何がダメなのかは想像がつくと思いますが、簡単に説明します。

それは発見までの間に、体液が出てしまう事が最大の不具合となります。

そして、発見されるのが遅ければ遅いほど、菌やカビ等は増殖し、それを虫等が媒介し、部屋の状態をさらに悪くしていきます。

これを考えると、物理的な不具合もありますが、心理的な不具合もありますよね。

人はあまりか科学的なことは考えずに、こういう物件は霊が出るとか言いますよね。

で、その家で体調が悪くなったりすると、「悪霊のせいだ!」とか思いこんでしまうんですが、違います。

それは、科学的に証明できるものが多いのです。

もし事故物件に住んで、体調が悪くなるなら、何かしらの菌やカビ等が床下などの見えない所で繁殖し、知らずにその菌やカビの胞子等を吸い込んだりして、体調が悪くなっているのです。

新築になどでも、ハウスシックと呼ばれる、化学物質が残留していることで起きる体の不調がありますが、それと同じようなものです。

因みに、これらの菌などは死後直後から発生します。

時間が経てば経つほど、カビや腐敗が進み、人が住めなくなる部屋となってしまいます。

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部屋で看取られ、救急車で病院に運ばれた場合

これは厳密に言うと、部屋で亡くなっているんですが、警察が出動していない事件性のないものという事から、事故物件扱いにはしない場合が多いです。

ただ、告知はしますが、販売図面には載せない場合があります。

結構、相続物件でも多いパターンです。

事故物件とは、私がやっていた会社では警察が出動しているかしていないかで、判断していました。

リノベーションして有る場合

例えば、マンションの事故物件でも、リノベーションしてあれば、物理的瑕疵要素は限りなく100%に近い位には取り除かれています。

その為、内装の見た目は新築同然になりますが、どうしても、事故物件扱いなのは変わらないです。

心理的な瑕疵部分を取り除くことは出来ません。

なぜなら、近隣住戸に引越のあいさつに行くと、近隣住民はそのことを知っているはずなので、そういう空気に耐えられないという人もいるという事です。

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相続物件

これは、中古の売物件に多く見られる現象です。

相続物件とは、元々の所有者が、何らかの事情で亡くなり、相続人が相続した物件の事です。

この場合、相続人はその住居に住んでいなかった可能性が高く、どこに不具合箇所があるか、よく分からない物件なのです。

つまり、不動産屋の目で見ても直さなきゃいけない箇所はたぶんあるのだろうけど、見た目だけでは判断できない、隠れた不具合瑕疵)があると推測されるのです。

しかも、相続物件の場合、元の所有者が亡くなったドタバタで、色々と手続きやらなんやらで、何年か放置されていることが多いのです。

そうすると、人が住んでいないお部屋というのは、劣化が早まります。

そうなると、不動産のプロが見ても、不具合個所なんてすぐには発見できなんです。

その為、不動産屋は売り方の提案として、「瑕疵担保免責売買」をお勧めします。

これはどういうことかというと、売主の方で負うべき責任を免責にして売るという事です。

つまり、売った後に不具合が生じたとしても、買主の方で全部直してください、という条件なんです。

その代り、物件価格は相場より安くなっているんです。

しかし、こういった物件は、実際には不具合個所を修理・取り替えする費用よりも安くなっている価格の方が金額が多いことがほとんどです。

不具合が無くて安く買えたという例もあります。

ただ、やっぱり重大な不具合があった場合は、そんな買い物になるかもしれないという事です。

まあ、重大な不具合というのは、大体は売る前に発見できるケースがほとんどですので、そこまでの心配はないでしょう。

例えば、実際にあった例ですと、家の基礎部分のコンクリートに大きな亀裂が入っていて、少し傾いていたケースがありました。

これは、東日本大震災の際に液状化し、家の下を通っていたガス管を押しつぶした時にできたと思われる亀裂でした。

ガス管の方は危険なので、当時直ぐに閉管し、新たにガス管を設置していましたが、基礎までは直せなかったという物件でした。

家の中もボロボロでしたので、相場よりもかなり安い価格で売却しました。

因みに、賃貸で貸し出す時には、物理的な瑕疵が無いようにしてから、貸し出すのが一般的です。

しかし、住み始めてわかることもあるので、そういう不具合はオーナーや管理会社に言えば直してくれます。

それが貸主(オーナー)の義務です。

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まとめ

安い物件にはそれなりの理由が必ずあります。

それが、許容できるかできないかが借りる借りない、買う買わないの判断基準です。

どのくらい安くするかもオーナー次第なので、そのバランスがいいものを選ぶべきです。